据美联社发自华盛顿的报道，美国总统唐纳德·特朗普在周五签署了两项行政命令，目的是向公众展示他解决住房可负担性问题的决心——这一问题在11月国会控制权选举中，影响着众多选民的投票倾向，是此次选举的关键议题之一。
这两项命令各有侧重：第一项要求联邦政府自身减少住房相关的监管流程，同时鼓励各州和地方政府采用更合理的管理方式，让建筑商能更便捷地建造更多住房；第二项则是为了减轻抵押贷款相关的监管压力，帮助小型社区银行更轻松地向民众提供住房贷款。
从命令草案中能看到，各级政府叠加的不必要监管、缓慢的审批流程以及繁琐的规定，不仅拖慢了住房建设的进度，限制了住房开发规模，还直接抬高了新建住房的成本，让很多美国人难以承担购房压力。
美联社独家获得了这两项行政命令的相关内容，报道称，特朗普政府正试图通过政策调整，进一步凸显住房所有权的重要性。目前，住房可负担性已经成为共和党和民主党都要面对的重要政治挑战，两国议员都在采取行动，以此表明自己正在关注中产家庭首次购房难度加大的问题。
就在周四，参议院通过了一项两党共同推动的住房法案，该法案旨在通过政策调整增加住房供应量，同时限制机构对住房开发的所有权。不过，这项法案能否在众议院顺利推进，目前还不确定。白宫曾在3月2日的声明中，表达了对这项法案的支持。
值得注意的是，目前还无法确定联邦政府的这些举措，能在多长时间内带动新建住房增加，或是真正降低抵押贷款成本。因为住房开发的核心监管权在各州和地方政府手中，而抵押贷款利率的变化，也主要取决于金融市场的波动。
多年来，美国住房建设一直处于短缺状态，这直接导致房价居高不下；而疫情结束后，抵押贷款利率大幅上涨，不仅让很多租房者无力购房，就连已经拥有住房的人，也不愿意出售自己的房产，进一步加剧了住房紧张的局面。
命令核心：削减法规，简化抵押贷款流程
根据特朗普周五签署的第一项行政命令，联邦各机构将推出激励措施，帮助各州和地方政府加快住房审批速度，具体包括放宽“绿色”建筑标准、减少建筑设计和施工方面的强制要求，以及为采用创新建筑方法提供便利。
这项命令重点关注了联邦层面的环境法规，要求美国环境保护署和陆军部长重新审查并更新与雨水、湿地相关的许可要求，既能降低住房建设成本，也能提高房屋的可保险性。
商务部、住房和城市发展部、交通部以及联邦住房金融局，将被要求取消那些会限制住宅开发的法规，并更新相关政策计划。此外，多个联邦机构还将着手取消可能增加住房成本、阻碍住房建设的环境和能效相关法规。
白宫官员透露，拜登执政时期，住房和城市发展部以及农业部出台的能效强制要求，可能让每套住房的建设成本增加高达9000美元。这些官员因需在命令签署前透露细节而要求匿名，他们还表示，其他联邦法规也会给住房建设相关从业者增加额外成本。
历史保护咨询委员会将简化其历史建筑审查指南，同时联邦政府将推动新市场税收抵免计划，与特朗普第一任期内推出的机会区税收减免政策保持一致。不过，这项命令不会改变各州和地方的分区法规，因为政府的目标是保护郊区住房现状，而非增加住房密度。
白宫官员表示，联邦机构可以将住房监管的最佳实践，作为向各州和地方政府发放可自由支配补助金的奖励条件。比如，地方政府将建筑许可审批期限设定为60天，就属于这种最佳实践。政府认为，这项命令将对房屋建筑商和购房者产生更长期的积极影响。
第二项行政命令则聚焦于简化抵押贷款流程，要求消费者金融保护局修改其抵押贷款相关指南，让小型银行能更多地参与到住房贷款业务中。同时，该机构还将更新《住房抵押贷款披露法》中的相关要求，进一步减轻民众申请抵押贷款时的监管负担。
政府的设想是，通过修改抵押贷款法规，增加参与住房贷款业务的金融机构数量，促进市场竞争，从而降低购房者的借贷成本。白宫也明确表示，这些调整不会影响抵押贷款市场的金融安全和稳定，并且预计潜在购房者可能在几个月内，就能感受到抵押贷款法规调整带来的变化。
高房价或影响共和党选举前景
高房价已经成为今年秋季中期选举中，40岁以下选民最关注的关键问题之一。根据全美房地产经纪人协会的数据，2月份美国现房销售的中位数价格为39.8万美元，这个数字几乎是美国家庭收入中位数的五倍。而按照历史经验，房屋成本通常应该是家庭收入的三倍左右，可见当前房价的不合理性。
该协会在销售数据中还提到，2月份30年期抵押贷款的平均利率为6.05%，虽然低于一年前的6.84%，但仍远高于2020年和2021年——当时受新冠疫情及后续影响，抵押贷款平均利率还不到3%。
借贷成本的小幅下降，确实让每月的还款压力有所减轻，但整体利率依然处于高位，这让很多人还是难以承受购房压力。为了应对住房可负担性挑战，特朗普主要采取了一项措施：指示政府掌控的房利美和房地美两家抵押贷款公司，购买价值2000亿美元的抵押贷款债券。
此外，他还呼吁限制金融机构购买住房的能力，并对信用卡支付利率设置上限，认为这两项举措能让更多人有能力购房。但值得注意的是，总统此前曾反对大规模增加住房建设的想法，他认为这样做可能会导致房价下跌，损害现有房主的净资产。
这就让特朗普陷入了一种平衡困境：既要实现房价上涨的目标，保护现有房主的利益，又要想办法帮助当前的租房者提高住房拥有率。正如他在一月份的内阁会议上所说：“拥有自己房子的人，我们要让他们保持富有，要让房价继续上涨。我们不会为了让那些不努力工作的人能买房，就去摧毁现有房主的房屋价值。”
